《三亚市发展保障性租赁住房实施办法》
政策解读
一、背景依据
根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）文件，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和安居房为主的住房保障体系，满足我市新市民、青年人住房困难群体居住需求。同时，按照《海南省住房和城乡建设厅等9部门关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（琼建规〔2022〕12号）、《海南省住房和城乡建设厅 海南省自然资源和规划厅关于支持利用存量房屋发展保障性租赁住房工作的通知》（琼建住房〔2022〕416号）等文件精神，我市被列为全省发展保障性租赁住房首批重点市县。为规范保障性租赁住房发展，结合我市住房保障工作的实际，我局牵头起草了《三亚市发展保障性租赁住房实施办法》。
二、关键词诠释
保租房是指面向符合条件的新市民、青年人等住房困难群体，由政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持小户型、低租金，注重职住平衡的租赁住房。
三、目标任务
十四五计划筹集保障性租赁住房4000套。
四、主要内容
《实施办法》主要包括保障性租赁住房的项目筹集、项目认定、房源管理和承租资格、租赁管理等方面，核心内容包括以下方面：
（一）项目筹集方面
坚持政府主导、政策支持、盘活存量、适当新建、改建、市场运作的原则，房源筹集主要以新建、改造、改建等多种方式进行。新建的保障性租赁住房项目，主要以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，适当筹集、建设少量三居室、四居室房源，满足多元化住房租赁需求。
本市鼓励和支持新建、改造、改建等多种合法模式筹集保租房。
新建模式：在符合规划的前提下，将项目用地纳入土地利用年度计划，单列指标，优先安排，做到应保尽保；经市人民政府同意后可利用集体经营性建设用地、企事业单位依法取得使用权的土地建设保租房；可在新建安居房项目、市场化商品住房项目中，配建一定比例的保租房，具体配建比例和管理方式由市人民政府确定，并纳入土地招拍挂条件。
改造模式：可通过对闲置的公房、周转用房、职工宿舍、棚户区改造剩余安置房等存量房进行改造作为保租房；经市人民政府同意后可将部分符合相关户型面积的棚户区旧城改造、危旧房改造安置房源作为保租房使用。
改建模式：产业园区、集体经济、企事业单位可利用其闲置的商业、办公、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房改建为保租房。
（二）项目认定方面
拟新建、改造或改建保障性租赁住房的项目申请人，应当向市住房和城乡建设主管部门提交申请材料，市住房和城乡建设主管部门对材料的完整性和真实性进行初审并履行一次性告知义务。初审通过后，市住房和城乡建设主管部门应当组织发展和改革、自然资源和规划、生态环境、国家安全、人民防空、消防、行政审批等部门，以及水、电、燃气等市政公用服务企业依据相关职责对项目的价格、土地、生态、安全事项、人防、消防等依法开展联合审查，经审查认为不符合条件的，应当向项目申请人书面告知理由和救济渠道。
保障性租赁住房坚持“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，其中政府投资的保障性租赁住房租金实行收支两条线。保障性租赁住房房源由市住房和城乡建设主管部门统筹管理，也可委托有经验、运营能力的管理机构进行管理。
（三）房源管理和承租资格
房源管理。取得保障性租赁住房项目认定书的项目即纳入保障性租赁住房规范管理，利用闲置住房改造、非居住存量房屋改建的，应当对房屋进行安全质量评估，确保满足安全使用要求。新建的保障性租赁住房产权须整体确权，由不动产登记部门在不动产证书备注栏注明“保障性租赁住房项目”，不得分割登记、分割转让、分割抵押。
承租资格。申请人须已与本市就业单位签订超过12个月的劳动合同且已缴纳6个月社保或个税；在本市无自有住房或者住房面积低于上年度本市城镇人均住房建筑面积50%；申请时未享受本市其他保障性住房政策。如申请人或其配偶在本市已享受公共租赁住房保障政策的，可以申请保租房，但在签订保租房租赁合同前应当停止享受公共租赁住房补贴或者退出配租公共租赁住房。
申请住房需提供的材料。1.申请人及家庭成员身份证原件（备查）及复印件（不少于2份）、户口簿原件（备查）及复印件（不少于2份）；2.申请人家庭成员的劳动合同原件（备查）及复印件（不少于2份）、社会保险缴纳凭证等原件（备查）及复印件（不少于2份）；3.委托代理人办理的，应当提供授权委托书（原件1份）和代理人身份证原件（备查）及复印件（不少于2份）；4.依法需要提交的其他材料。
（四）租赁管理
保障性租赁住房可以直接面向符合条件的对象配租，也可以面向园区中的用人单位集中实施配租。
保障性租赁住房分配方案按分工由市住房和城乡建设主管部门或市机关事务管理部门起草，经市人民政府批准后施行。
保障性租赁住房租金实行政府指导价，面向社会供应的保障性租赁住房，租金应当结合三亚经济发展水平、运营管理成本、市场平均租金等因素综合考量，但最高不得超过同地段同品质市场租赁住房租金的90%；运营管理单位应当在政府指导价的范围内确定租金，并保持租金稳定。确需调整的，年增幅不得高于5%。市发改委定期（原则上每年12月31日前）对市场租金进行调查或评估后按照法定程序发布政府指导价。
家庭年均可支配收入低于三亚市上年度城镇居民可支配收入2倍的人群，在满足保障性租赁住房申请条件的前提下，可按不超过同地段同品质市场租赁住房租金的70%收取。
（五）政策支持方面
依据国家、省文件要求，结合我市实际给予了土地、审批绿色通道、资金、税收、金融等方面优惠支持政策。
（六）监督管理方面
相关主管部门对保障性租赁住房实施事前、事中、事后联合监管。尤其注重采用不定期随机抽查等方式核实出租方和承租方的情况，如发现不符合中央、本省和本市有关规定的，可以通过责令改正、注销相关项目认定、终止其享受土地、规划和税费优惠政策、取消承租人资格、责令腾退房屋等行政手段予以管控，规范市场秩序。严禁以保障性租赁住房名义进行违规经营或骗取优惠政策，严禁通过保障性租赁住房的方式实施变相销售。对违法改建、擅自改变用途等违法违规行为，严肃查处追责。
五、惠民利民举措
本市保租房主要面向本市范围内无房或家庭人均住房建筑面积低于上年度本市城镇人均住房建筑面积50%以下的进城务工人员、新就业大学生、财政供养人员、引进人才以及城市基本公共服务行业从业人员等新市民、青年人配租。有效解决新市民、青年人等群体住房困难问题，让新市民、青年人安居乐业。