《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定》
的政策解读
为贯彻落实国家及海南省最新法律法规，进一步规范我市集体土地征收补偿安置工作，切实保障被征地农村集体经济组织及其成员合法权益，三亚市人民政府于2025年12月31日正式印发了《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定》（三府规〔2025〕23号，以下简称《规定》）。为便于社会各界及相关部门准确理解并有效执行，现就《规定》主要内容解读如下：
一、修订背景及依据
（一）适应上位法重大调整的必要性
原《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）》（三府规〔2013〕43号）自发布实施已逾十年。期间，《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》相继修订，对土地征收程序（如增设“征地预公告”环节）、补偿标准（如将“年产值倍数法”改为“区片综合地价”）等作出了根本性调整。同时，《海南自由贸易港土地管理条例》《海南自由贸易港征收征用条例》等地方法规相继出台。为保持法制统一，确保我市征收工作于法有据，亟需对原规定进行全面修订。
（二）回应社会发展现实需求
随着三亚市经济社会快速发展，原规定中的部分补偿标准已难以适应当前物价水平和群众生活需要，征收实践中也出现了一些新情况、新问题。本次修订旨在结合我市实际，吸收近年来征地工作的成熟经验，解决标准滞后、程序衔接不畅等问题，提升规定的科学性、公平性和可操作性。
二、本次修订的目标任务
本次修订旨在构建一套体系完备、规范透明、保障充分、高效有序的集体土地征收补偿安置管理新机制。具体任务包括：
（一）严格程序法治，确保征收合规
全面对接国家及省级最新法律法规，重塑并细化征收全流程，强化程序公开与监督，确保每一项征收行为于法有据、程序正当，经得起检验。
（二）科学设定标准，实现公平补偿
建立与三亚市经济社会发展水平相适应的动态补偿机制，提高土地、青苗、房屋等各类补偿标准，确保补偿结果公平合理，切实维护被征地群众的财产权益。
（三）优化实施机制，提升工作效率
进一步厘清市、区两级政府及相关部门的职责边界，优化协同流程，明确被征收人权利义务，保障征收各环节衔接顺畅、高效推进。
（四）强化权益保障，促进社会和谐
通过制度的合理设计、程序的公开透明和权益的有力保障，从源头预防和减少纠纷，构建和谐稳定的征地关系，确保征收工作平稳有序推进，实现公共利益与个人权益的平衡统一。
三、修订后规定的主要内容
《规定》共八章四十九条，全面系统规范了集体土地征收补偿安置各环节。主要内容如下：
（一）第一章“总则”
阐述立法目的与依据，界定适用范围，确立“程序合法、结果公开、补偿公平合理”的基本原则，并对征收的公共利益前提、成片开发标准、部门职责及被征收人义务作出规定。
《规定》适用于三亚市行政区域内征收农民集体所有土地及其地上住宅、其他地上附着物和青苗的补偿安置行为。依法有偿收回国有农场、林场土地使用权（不含房屋）的补偿，可参照执行。国家和本省确定的重大基础设施建设项目征收土地的补偿标准另有规定的，从其规定。
（二）第二章“征收程序”
严格依据上位法，系统构建了从项目启动到土地移交的全流程。重点包括发布征收预公告并设定暂停行为期限、组织开展土地现状调查与社会稳定风险评估、拟定并公告征地补偿安置方案、组织听证、办理补偿登记、签订补偿安置协议、依程序报批与公告、足额支付补偿费用、依法处理未签约个案以及最终组织土地移交等环节，确保程序完备、公开透明。
（三）第三章“征地补偿”
本章就土地补偿费、安置补助费、其他地上附着物补偿和青苗补偿，根据上位法结合三亚实际情况对三府规〔2013〕43号文做了修改。土地补偿费和安置补助费执行海南省公布的征地区片综合地价标准。同时根据三亚市社会经济发展水平的实际情况，对青苗补偿和其他地上附着物补偿的标准做了相应的提高，提供包干补偿与据实补偿两种方式。对特殊苗木、名贵树木及特殊构筑物，设立了规范的委托评估机制。
（四）第四章“房屋征收补偿安置”
本章对集体土地上房屋征收补偿安置的核心事项作出系统性规定，明确了补偿房屋的认定标准、安置人员的类型、可供选择的补偿方式、各类补偿的计算规则以及相关补助费用标准，为房屋征收补偿提供了清晰、完整的操作依据。
1.明确补偿房屋范围
明确将持有合法权属证明、符合“一户一宅”原则或经区人民政府认定应予以补偿的房屋纳入补偿范围，确保补偿具有合法基础。
2.细化安置人员类型
详细列举了可享受住宅补偿安置的五类人员及其具体条件，对集体经济组织成员、外嫁女、户籍迁入人员等不同情形作出具体规定，保障各类群体合法权益。
3.提供多元安置方式
被征收人可选择安置房置换、货币补偿或宅基地安置三种方式，适应不同家庭需求与项目实际情况。
4.设定差异化的补偿标准
以人均60平方米安置面积为基本基准，结合不同安置人员类型，制定差异化的面积计算规则与最高补偿限额，实现分类精准补偿。
5.规范面积差价结算
对于被征收房屋面积与应安置面积之间的差额部分，制定了明确的补偿计算办法，确保产权调换与货币补偿衔接有序。
6.统一补助与奖励标准
规定了临时安置补助费、搬迁补助费的支付标准，并对按期搬迁行为设立奖励，切实减轻群众搬迁负担，鼓励积极配合征收工作。
（五）第五章“社会保障和留用地安置”
本章对被征地农民的社会保障和留用地安置做了规定：明确将被征地农民纳入相应的养老社会保障体系；规定符合条件的可安排留用地权益，比例不超过被征地总面积的6%，原则上优先采取经营性物业形式。
（六）第六章“征收补偿款分配与管理”
本章就集体土地征收补偿款分配与管理做出了相应规定，规范了土地补偿费、安置补助费在农村集体经济组织内部的分配原则与比例，重点保障被征地农民个人所得，并明确外嫁女等特殊群体的权益。
（七）第七章“法律责任”
本章规定了征收单位、征收工作人员和被征收人阻挠征收、骗取补偿的法律责任。
（八）第八章“附则”
为确保规定有效施行，本章明确了补偿标准的动态调整机制、市区分级财政保障责任、新旧政策衔接原则（新批项目适用新规）、解释权归属以及规定的施行日期和五年有效期。
四、执行标准
《规定》的十个附件构成了其具体执行标准与操作指引，包括征地区片综合地价表、各类青苗及附着物补偿标准表、房屋拆迁补偿标准表以及评估补偿工作指导意见等，确保政策可操作、可落地。
三亚市征地区片综合地价表（附件1）：明确了土地补偿费和安置补助费的统一标准。
各类青苗及地上附着物补偿标准表（附件2-8）：详细列出了数百种农作物、经济作物、林木、苗木、地上构筑物及养殖塘的补偿价格或计算方法。
房屋拆迁补偿标准表（附件9）：区分不同结构、等级和装饰程度的房屋，给出了具体的补偿单价。
评估补偿工作指导意见（附件10）：对需要委托评估的特殊情形，规定了评估机构的选定、报告评审等操作流程。
五、惠民利民举措
（一）全面提高补偿标准
与2013年标准相比，青苗、地上附着物、房屋等补偿标准平均涨幅显著，直接增加了被征收人的财产性补偿收入。
（二）拓宽安置选择渠道
提供安置房、货币、宅基地三种安置方式，满足被征收人多元化需求。货币补偿直接与安置房市场评估价挂钩，保障了补偿的公平性。
（三）细化安置人员类型及认定
首次在市级规定中系统、详细地明确了各类人员（如外嫁女、上门女婿、户籍迁入人员等）享受安置待遇的条件，最大限度保障各类群体的合法权益，减少争议。
（四）增设过渡安置保障
明确了临时安置补助费（3000元/户/月）和搬迁补助费（3000-6000元/户）及搬迁奖励（30000元/户），缓解群众搬迁过渡期间的生活压力。
（五）完善社会保障衔接
强调将被征地农民纳入社会养老保险体系，解决长远生计问题。
（六）建立价格动态调整机制
规定市政府可根据经济和社会发展情况适时调整补偿标准，使标准能与市场变化基本同步。
六、关键词诠释
成片开发：指在国土空间规划划定的城镇开发边界范围内，由县级以上地方人民政府依照国民经济和社会发展规划、年度计划组织实施，并符合自然资源部及海南省自然资源和规划主管部门所定标准和程序的综合性开发建设活动。此类开发需基于公共利益，并依法履行土地征收程序。
征地区片综合地价：指省人民政府制定并公布，适用于征收农村集体农用地和未利用地的补偿标准。该标准在划定区片的基础上，统筹考虑土地原用途、资源条件、产值、区位、供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素综合确定，包含土地补偿费和安置补助费两部分。根据法律规定，该标准至少每三年调整或重新公布一次。
一户一宅：农村村民宅基地管理的一项基本原则，指农村村民一户只能申请并拥有一处符合省、市规定面积标准的宅基地。在集体土地征收过程中，该原则是认定被征收村民住宅是否合法、能否适用住宅补偿安置政策的重要原则。
安置对象：特指符合本规定第二十八条所列具体条件，在集体土地征收中享有住宅房屋征收补偿安置权利的人员。其身份认定以征收土地预公告发布之日作为时间节点，并需综合审查其户籍登记地、集体经济组织成员资格、实际居住生活情况以及是否享受过他处安置待遇等因素。
七、注意事项
为确保《规定》顺利实施，维护各方合法权益，现将关键注意事项提示如下：
（一）对征收主体的提示：
严守程序规范：征收实施单位必须严格按照《规定》明确的步骤和时限开展征收工作，确保程序合法、公开透明，保障被征收人的知情权、参与权和救济权。
确保信息主动公开：应及时、全面、准确地发布征收预公告、补偿安置方案、土地现状调查结果等信息，并采取便于公众知晓的方式送达相关法律文书。
保障补偿足额及时：应依法核算并及时足额支付各项补偿费用，在补偿安置协议约定期限或法定期限内拨付到位，不得截留、挪用或无故拖延。
尊重评估结果客观性：在涉及评估时，应依法依规选定评估机构，并尊重专业、客观的评估结论，确保补偿结果公平合理。
妥善处理异议与履行告知义务：对符合法定条件的听证申请应依法组织，对被征收人提出的异议应及时回应、依法处理。作出征地补偿安置决定、责令交出土地决定等，应依法送达并明确告知其享有的复议、诉讼等权利。
主动接受监督并承担法律责任：征收工作人员应恪守廉洁自律底线，依法履行职责。对违反法定程序、滥用职权等行为，将依法追究相关责任。
（二）对被征收人的提示：
关注预公告时效：自征收土地预公告发布之日起，在拟征收范围内抢栽抢建、突击办理户籍分户等行为，将不作为补偿安置依据，请切勿从事此类行为。
主动配合调查登记：应积极配合政府组织的土地现状调查，并在规定期限内持有效证明材料办理补偿登记。未按期登记的，可以公示的调查结果作为补偿依据。
理性表达合法诉求：对补偿安置方案有异议，应通过申请听证、提出书面意见等合法渠道理性表达。采取阻挠、妨碍征收等违法行为，将依法承担相应责任。
妥善保管权属证明：应妥善保管土地承包合同、房屋权属证书、合法批建文件等重要权属证明，以便在补偿登记、协商和主张权益时提供。
八、新旧政策差异对比
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原政策（2013版） |
新政策（2025版） |
主要变化与影响 |
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法律依据 |
依据的《物权法》等法律法规已废止或已修订。 |
依据新《土地管理法》《土地管理法实施条例》及海南自贸港相关条例。 |
实现与最新上位法的全面衔接，确保合法性。 |
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征收程序 |
“两公告一登记”等相对简化的程序。 |
重构为包含“预公告、现状调查、风险评估、补偿方案公告与听证、签约、报批、公告、实施”的完整链条。 |
程序更严密、透明，公众参与度更高，规范了政府行为。 |
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土地补偿和安置补助 |
补偿标准按“统一年产值标准”计算。 |
补偿标准按“征地区片综合地价”执行。 |
补偿标准更综合、更市场化，总体上提高了基准水平。 |
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青苗及附着物补偿 |
补偿标准适应当时的社会经济发展水平，落后于当前的社会经济水平，分类较粗。 |
补偿标准上调，分类更精细（如短期农作物从15类增至75类），并增加包干补偿等灵活方式。 |
被征收人获得的青苗等实物补偿标准提高。 |
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房屋补偿安置 |
侧重按户补偿和宅基地安置。 |
核心变为按人补偿（以每人60㎡安置面积为基准），结合三种安置方式，并细化各类人员认定规则。 |
补偿方式适合三亚实际情况，更人性化，人员认定更清晰，有利于解决“外嫁女”等历史难题。 |
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新增亮点 |
无 |
1. 增加“关联不动产征收”条款； |
更周全地保障权利人利益，同时为依法推进征收提供了明确路径，提升了工作效率。 |
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2. 明确对少数未签约户的处理及依法先行进场程序； |
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3. 设立专门的评估工作指导意见。 |
本次《规定》的修订与实施，是我市规范土地征收管理、保障群众权益、优化营商环境的重要举措。各相关单位应认真学习、严格执行，广大被征收人可依法维护自身合法权益，共同促进我市城乡建设健康有序发展。